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活动时间:
2020-2-14 09:00 - 2020-2-17 15:00
活动地点:
海外柬埔寨可接机
参加名额:
不限
票种:
  • ¥0免费报名 1 无限制
0.00 元/人
数量:
- +
柬埔寨首都金边看房考察团4天3晚报名,年租金回报率11%!

这个国家,总价70万,首付25万的房子,每月房产租金高达8000元人民币。全球租金回报率排名第三的国家!让我们一起报名去探索!

我们已成功组织18期看房团,带领上百名朋友成功配置海外房产。每月定期组织柬埔寨首都金边看房+旅游考察团,个人仅需自费机票及签证费,剩余五星级酒店住宿及特色饮食及交通及门票景点等全部免费赠送。周末出发4天3晚,可在网上直接报名。
近期行程安排:
1月17出发——1月20回国
2月14出发——2月17回国
3月06出发——3月09回国
4月10出发——4月13回国

往期行程概要参照
之前成功举办的第9期行程:
6月7日:晚上到达柬埔寨首都金边,接机,晚餐,入住酒店
6月8日:上午考察调研当地已入住项目真实租金情况,考察3-4个已入住项目。中午特色当地餐厅午餐。下午考察市场主流性价比项目3个,考察当地商场感受真实消费力,晚上特色餐厅晚餐,然后一起去当地最高写字楼的楼顶天空酒吧喝酒畅谈交流赏城市夜景。
6月9日:上午考察市场主流性价比项目。中午便餐。下午对考察完的所有主流项目对比后有意向买房的,下午办理买房手续。剩余时间去金边大皇宫景点等留影纪念,晚上去网红景点NAGA赌场就餐和体验。
6月10日:有意向办理当地美元银行卡,解决国内外汇管制,方便海外资产配置的,早上8点统一去银行办理(前提是有购房单据银行才给办理,否则旅游签不给办理,从2019年1月后当地所有银行的新规定)。然后统一出发去机场返回国内。
注意事项:
服装准备短衣短裤及防晒。
签证统一办理落地签,检查好自己护照。
国内银行换4000美金,以备订房使用。再准备200美金零钱购买特产之类零花即可。

柬埔寨是全球第三大美元资产国    柬埔寨GDP增长率连续9年全球排名前五  柬埔寨首都人口净流入率全球排名第一     柬埔寨首都金边房产租金回报率全球排名第三    平均高达8%租金回报   永久产权

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为什么考虑全球配置资产?
1、真实的经济下滑:因为地产老兵本人投资了一些消费类实业,对国内真实经济惨淡感触更深,比如说整条街上我的店铺生意最好,客流是其它店铺好几倍,而全年算下来其实并不赚钱,可想而知整条街其它商家更是惨淡赔钱,注意这里说的是真实的经济,大家日常生活都可以感触到,而不是媒体报道。
2、政策的原因,你懂得。
3、人民币汇率风险,大概率的事件。

以上几件事情,趋势越来越明显。真正在市场中激荡的人感触最深。

最近办离岸账户,最低门槛的香港银行卡,多家银行已在9月份陆续上调内地人办卡门槛。维持原低门槛的工银国际银行卡,在北京的工行见证开户,全北京各营业厅预约排队已经到2019年下半年,可见对市场嗅觉灵敏,先知的人很多。

马云成功,是能提前看到未来5年趋势。我们做投资也一样,要比别人提前认知。大家没看到的才是机会。

如果你对以上话没有什么感知,说明你不擅长做投资,那么你最简单的办法就是跟着身边优秀的人一起投资。去和这个时代最优秀的人合作,你会变得更优秀;去和这个时代最有前途的城市捆绑,你会越来越富有;去和这个时代最成功的企业谈恋爱,你会成为真正的人生赢家。

认知大势是投资配置最大的能力。
我们之前在房产投资时讲过,先考虑大势,再考虑区域,最后选择具体项目。如果大势对了,所有人买房都能赚钱,无非是城市选择不同、项目选择不同,而有人赚得多,有人赚的少。但是大势不对,你即使通过大量时间精力在2018年选择到全国最合适的项目,也很难赚到大钱。

投资,认识势很重要,是最大的能力。这就是说,投资配置,首先考虑大势,大的环境背景。不要在逆势中扑腾,又累,又吃不到肥肉。

持续国内配置,不一定是最优解,随着中国城市化进程和科技的发展,竞争越来越激烈,机会越来越少,往上的通道越来越固化。好的投资机会也越来越少,那么,手中的钱怎么办,怎么打理,是每个有一定积蓄的普通人士的现实问题。

全球化视野,范围更广,机会更多。为了谨慎客观,我们用排除法,来探讨一下投资机会。

很多人一提到海外机会,首先想到欧美发达国家,比如美国、英国。但是,欧美发达国家的城市化进程已经饱和,每个发达国家的城市化率都在75-80%,房地产在这些国家只是和我们国内纺织行业、钢铁行业一样的普通行业,并没有额外报酬。在发达国家的房地产行业,最大的并不是开发商,而是像链家一样的房产中介,说明这些国家房地产已经饱和了。

而房地产的核心其实是:在现有生产力的条件下,为了实现生产效率的最大化,而带来的人口聚集,这是本质。举例说,你开个纺织厂,需要熟练技术工人,需要高层次管理人员,需要方便的原材料供货,需要有销售渠道,以上这些,只有人口互相聚集在一起才能实现,才能带来生产效率的提高。

这也是为什么现在的全球发达国家,城市化率平均都在75-80%的原因,因为在现有的生产力下,每个国家的城市化率都在这个水平达到平衡,人口涌入带来的生产效率赚钱效率边际效应递减,然后达到城市化的平衡。中国现在的城市化率58-60%之间,而北京现在的城市化率已经率先达到75%,珠三角城市群城市化率已经达到80%。未来全国的城市化进程还会继续,但就像鱼尾巴一样,肉不大了。

看懂了以上这些,我们就知道,房地产是一个国家从城市化初级阶段向成熟阶段发展过程中的巨大红利,是自然规律,不以人的意志为转移的,就像人从小孩到少年到青年到中年成长一样。

所以,只有发展中初级国家,才有房地产。中国现在房地产接近尾声了。

GDP筛选(柬埔寨长达8年连续GDP增长全球排名前五)
发展中初级国家,很好排除,与其他地区经济疲软不同,整个东南亚的经济处于高速成长期。国际货币基金组织认为2017年全球经济增速前十位的经济体中有5个位于亚洲,其中就包括柬埔寨。柬埔寨以近乎于7%的GDP增速,在全球遥遥领先。东南亚是现在全球GDP增长最快的板块。我们继续用排除法。印尼、越南反华,首先排除(虽然越南现在经济增长迅猛)。马来西亚这些国家已经死气沉沉,失去生机,很少有机会。泰国只有旅游业,经济增长慢,同时泰国的房产在中国已经销售了6、7年以上,现在去买已经是接盘侠失去先机。买房切入时机很重要。

越南和柬埔寨的GDP连续8年在世界排名前五,发展非常迅猛。越南柬埔寨不仅有旅游业,同时有工业,承接了中国日本韩国的大量制造业和加工业,中国的服装纺织,富士康电子,韩国的三星手机都已经转移到越南和柬埔寨。但是越南反华严重,所以我们从经济增长角度比较,只考虑柬埔寨。

货币筛选(柬埔寨是世界第3大美元资产国,正宗美元资产配置)
大多国家都是用的本国货币,比如泰国是本国货币泰铢,越南是本国货币越南盾,而我们出国这些出国是要寻求美元资产配置,以抗人民币汇率风险,如果买这些国家资产那么还不如呆在国内。

而柬埔寨,是世界上第3大美元资产国,柬埔寨所有的资产都以美元计价,美元是流通货币,所以柬埔寨的房产是正宗美元资产。我们不仅是在投资房产,更是在进行美元资产配置。

同时,柬埔寨无外汇管制,不管多少钱,都可以随意进出国境。不用担心将来钱转移不出来。

人口增长(柬埔寨首都金边全球人口增长率排名第1)
柬埔寨首都金边全球人口增长率排名第1。
因为之前的红色高棉事件,很多老人去世,现在的柬埔寨平均人口年龄只有27岁,非常年轻,大多数人都可以形成劳动力。也因为之前的红色高棉,现在的柬埔寨人对和平时代非常珍惜,我们在当地和很多开tutu车的,餐厅服务员,街边卖杂货的柬埔寨人聊天,所有人都跟我们讲,他们很爱现在的和平社会,这是他们最大的愿望,他们很感恩现任总理洪森带来的长达20多年的和平。

柬埔寨的人口自然出生率是5.4%,全球排名第1。每个家庭平均有4-5个孩子,他们一般17-19岁就结婚生子,所以可以推断,他们现在平均年龄27岁,那么他们的孩子现在大多7-9岁,这些孩子在10年后就17-19岁需要结婚成家。所以,柬埔寨在未来10年内,住房家庭需求将增加5倍。这是房地产增长的强大需求动力。

另外,柬埔寨所有的大学都在首都金边,全国各省的孩子上学都会来到金边,并在这里就业。就像我们全国各地的年轻人都涌向北京、上海就业定居一样。可以说,柬埔寨全国的人都在每年陆续不断的涌向首都金边。

同时,柬埔寨首都金边的外国人比例很高,每10个人里就有1个以上的外国人。这些外国人里日本人、韩国人、台湾的,欧美的比较多,去柬埔寨淘金也比较早,大约在7、8年前就已经去柬埔寨。中国人是3、4年前开始涌向柬埔寨,真正大量去是在去年和今年,随着中国一带一路政策的发展,中国很多大型央企去柬埔寨合作修路建桥,建发电站之类,也带动了跟这些央企合作的大量中小企业过去。

现在网络上查到的信息已经很滞后,因为这个国家发展很快,很多在柬埔寨做生意的中国人,都是隔2-3个月就往返一次回国探亲,然后再回到柬埔寨就会觉得每次下飞机都翻天覆地的变化,确实是,这种发展中初级国家,到处是机会,到处都在发展。

正是由于排名第一的人口出生率,加上大量的外国人涌入,柬埔寨首都金边的人口净增长加起来全球排名第一并且遥遥领先。所以,房地产的需求和增长潜力非常大。

政权稳定
柬埔寨是法国体系政权,君主立宪制。柬埔寨现任总理洪森60多岁,已经执政20多年,并且非常受百姓的爱戴,执政非常稳定,这点完全不用担心柬埔寨的政治经济的稳定性。而且我们考察时多次跟当地百姓聊天,都是一致的很热爱和平,珍惜和平,希望政权稳定。

并且,柬埔寨和中国关系很友好,边境接壤,中国也绝不允许在周边发生战乱,而且柬埔寨现在是一带一路多个国家的中心,现在正在中国的支持下建多条通往亚洲国家的泛亚铁路,未来会是东南亚经济中心。同时,越南和柬埔寨都在学习中国发展模式,很聪明,我们相信它的经济发展,也相信房地产发展。

网上的很多信息确实不准确,很片面,我们经常会觉得柬埔寨越南很穷,毒品泛滥,越南新娘卖到国内之类新闻。信息都是滞后的,就像10几年前的欧美人看待中国认为我们很穷还穿着古装一样。现在的越南胡志明市已经高楼林立,号称小香港。而柬埔寨也没有传说的毒品泛滥。他们属于小乘佛教,每个人都有信仰,很善良,就是一个热爱和平的积极向上发展的国家。

发一张柬埔寨随拍的夜景图,大家感受下夜晚繁星点点,多么的繁华。
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同时,网上传的柬埔寨当地治安有飞车党抢手机抢包,很多都是旅行社导游们的夸大其词,然后就口口相传开了。其实柬埔寨首都金边的治安非常好,可以说比国内大多数城市都要好,几乎从来看不到接头打架的,看不到吵架的,并且从来听不到路上车辆鸣笛,都是很友善的。

另外,柬埔寨的收入水平。在首都金边当地,收入低的在600美金/月,会点英文的收入在1000美金/月,会中文的收入更高。做小买卖比如出租车司机每个月收入都在1500美金以上。所以,当地人的收入水平不低的,月均7000块已经比国内任何一个二线城市收入高了,我们有什么资格嘲笑别人。网上传闻的收入300美金那是全国平均,并不是金边的水平,柬埔寨收入差别还是很大的,大家一定想不到豪车劳斯莱斯全球销量的1/3都在金边,路上经常能看到劳斯莱斯。

所以,网上那些关于柬埔寨政权、人民收入低的信息都是落后的不准确的。
柬埔寨首都金边现在是欧洲国家评比出的全球最适合养老的城市,前几年这个称号是曼谷。
很多东西,都得亲自眼见为实,网上的东西不一定是对的,认知误差。
以上是讲的柬埔寨的宏观方面,下面讲微观的首都金边房地产市场。

柬埔寨的房地产开发商有本土的,日本台湾的,还有国内的开发商。值得一提的是本土开发商水平很好的,都是请新加坡之类的设计,水平并不差。

放一张本土开发商正在施工的外立面照片,比我们国内的干净利落多了。而且你们留意了吗,有3个不同的架空层空中花园做休闲平台。房子挺高的,图片太大被我截去一半。
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现在已经建成的房地产项目,大多是本土和日本台湾开发商的,因为中国人进入的晚很多项目现在还没交房。

买房不能只听开发商的宣传。做为专业投资人,我们考察了柬埔寨首都金边的多个已入住项目,来调查出租率,租售比,都是哪些人租房。这些对于我们很重要。

我们考察了很多项目。以下是地产老兵拍的已入住项目照片,品质还是不错的。柬埔寨金边的房产都是精装修交房的,没有毛坯房概念。
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记得这套房的租金就有2000多美元一个月。
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这是天台游泳池往外看的风景,到处都是起的高楼,这个国家现在生机勃勃,下面这张图像不像90年代的北京?另外,游泳池基本都是这边项目的标配,并不是豪宅才有。
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结论是,我们考察的5个已入住项目,几乎所有项目的出租率都在95%以上,一栋楼没有几套可租,你想要有些楼层户型的话只能在前台登记排队。

而且,所有这些项目的租金都很高,比如我记得一居室60来平的租金在880美元,二居忘了多大面积了租金在1700美元,还有租金2000多美元的户型,而且都是满租。

下图这是偶然浏览柬埔寨华人网站上的房屋租售信息,可以看到他们普遍的市场租金真心很高。
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另外下图是我拍的一个在售项目公示的周边已建成项目租金回报图。实际调研也确实是这样。租金收益很美好。
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我们根据周边项目的售价测算了下,这些已入住项目如果按周边在售楼盘价格算,租售比可以达到7-7.5%,而且几个项目的租售比出奇的一致,这就说明,当地市场的房产租售比平均就是7-7.5%这个水平。北京现在的租售比平均是1.8%,大家可以对照自己家的房子来测算。

如果去年或前年买金边的房,租售比更能达到10%或以上。是因为每年房价涨的比租金快,所以现在租售比降到7%。但是我们现在以7%的租售比切入,也是非常合适的。最简单你都可以理解成,买了一个美元理财,每年的利息回报7%。非常合适稳妥。你想想,国内现在哪还有这样的稳妥收益机会。
总之,把身边多余的钱在柬埔寨置换成美元资产,配置一套房产,每年收租7%,做为一个防不测风险,留给家人和子女稳定现金流。非常好的事情。

金边房地产市场平均价格在2000-2500美元/平米,核心地段类似北京国贸CBD或三里屯这样的位置价格在3500-4000美元/平米。不管价格高的或低的,租金回报率都能达到7-7.5%左右,就是说核心位置租金也会更好。市场主流的房产总价在折合人民币80-100万之间。

大家关心的房产租赁,交房后怎么出租打理,这个事情很简单的。国外的开发项目,每个项目一楼都是大堂,都有前台,负责所有租赁事宜,同时提供洗衣、邮递、租车等服务,我们这次调研租赁市场也是去每个项目的大堂前台装成租客打听真实情况。
同时,柬埔寨也有单独的房产中介,现在21世纪、世邦魏理仕、泛亚地产等全球连锁的房产中介都在金边有门店。所以租房这个事其实很简单,完全都是成熟的租赁服务市场。

柬埔寨的银行利率都比较高,你去银行存美元一年的定期,存款利率能达到5%,非常合适,同样你去贷款利率也很高在8%。当地人买房贷款利率就在8%左右,外国人买房,有个别开发商对中国人可以提供贷款也在8%左右,我个人觉得还是很合适的,我特意精算过,如果对于短期持有考虑3-5年内卖掉,贷款的资金回报率更高。比如说精算的买市场上性价比高的一居室总价70万,首付三成只要21万,月供每月4000块,等交房后租金就可以抵月供了。

然后房子分为现房和期房。现房比期房价格会贵一些,需要全款买房,能立即收租金。期房不能立即收租金,但柬埔寨所有的期房项目基本都是可以分期付款,交房周期在2-2.5年左右,你签合同时首付先付30%,如果一套房总价80万,首付就在25万左右,剩下的在2年的时间内每季度付一次钱,直到交房时付清。这样资金利用率比较高,我个人比较建议。但是毕竟是刚开始发展的房地产市场,挑选期房也需要很专业的能力,对市场对开发商背景非常熟悉,一定要跟着专业人士进行。

柬埔寨还有一个城市交西港,海边城市,这个地方的房子不能买,如果有人向你推销西港的房,都是昧良心别有用心的。我简单提醒下。

房地产发展临界值
所有的国家,在人均GDP1000美元的时候,是一个房地产发展临界值。低于1000美元时,说明这个国家发展很穷,百姓主要解决日常的吃饭和穿衣这些基本需求和工业需求。人均GDP1000美元以上时,已经迈过了基本的衣食阶段,开始对住有了大量的需求,这是房地产发展的临界值指标。

大家可以研究所有的发达国家,包括美国、英国,都是在人均GDP达到1000美元以后开始了房地产的长期上涨势头。

中国也一样,2003年时,中国人均GDP1200美元,刚刚跨过临界值,开始了长达20年的房地产雪坡红利。

柬埔寨去年人均GDP刚突破1100美元,今年1200美元,基本的衣食需求都得到了满足,现在已经开始城市化进程,将迎来房地产长达10年以上的长牛势头。

现在正是介入这个国家首都,分享城市化进程带来的房地产发展的长期红利,是大肉。

分享一个柬埔寨金边现在的市容市貌小视频,大家感受下,是不是房地产市场正处于临界值,即将迎来长期大发展呢?

很多人,因为不专业,所以只能看到眼前的,看不到以后的发展规律,所以不坚定,半信半疑,觉得柬埔寨是个小国家,能跟中国比吗,能发展起来吗,政治稳定吗,治安安全吗等等。

对于这个问题,有很好的例子给我们信心,那就是越南。越南和柬埔寨接壤,地域文化、饮食习惯等都很接近。越南因为实现和平时期,开始发展的年代比柬埔寨早10几年,所以越南现在的发展也领先柬埔寨。就像两个人在操场跑步,一个人起跑早,另一个人起跑晚,但都会走过前人走过的路。现在,越南的房价已经翻了几倍,胡志明市里的房价现在已经3-5万人民币每平米,这些都是你所想不到的。那么,柬埔寨也要走过同样的路,城市化发展的进程是自然规律。

大多数人,总是要等到已经呈现了,才一窝蜂涌进去。到那时,机会就不叫机会了。每个人都想想自己过去几年的投资房地产,是不是就是这样的真实写照,觉得自己聪明反被聪明误呢。

我们中国人已经刚刚切身经历了长达20年的房地产红利,跑到正处于我们20年前的国家发展水平一样的初级国家,具有很大的认知优势,是降维打击,我们要利用好自己的优势,做20年前来中国淘金的外国人那样。

我是北京地产老兵,资深房地产人士。国内房地产随着城市化进程接近发达国家75%平均水平,进入平衡期。我们寻找像20年前中国刚开始发展的国家,享受城市化进程带来的长期巨大红利收益,带领大家一起投资,我们会挑选性价比最合适的项目,带领大家一起抱团投资配置。北京地产老兵微信:dichan567

柬埔寨首都金边看房团报名中,至今已组织18期,最专业的掘金买房团,行程4天左右,参加请在线报名,会有工作人员和您联系。

今年第16次柬埔寨金边房产考察见闻!(必看)从柬埔寨接待多批看房团呆了一周,回来也快一周了。现在还在忙着写国内生意北京某知名大盘营销方案的事。再拖就记忆不深刻了,还是挤时间把柬埔寨这次看房团见闻趁新鲜分享出来。

写文章频率低,不发朋友圈,不代表我不忙,不代表柬埔寨首都金边市场不好,不代表买房人不多,事实是,我超级忙,私下靠谱网友约的也很多,这次看房团的多批网友们一共买了12套房。我都有单据照片的,只是不想很low的晒这些。我也希望大家投资是基于价值,基于理性判断,而不是基于其他人买的多。我觉得这才是我的专业价值。


上周组织了今年第16次柬埔寨首都金边房产考察团,因为接待了好几批不同时间不同城市到达的看房网友,因为大家都是上班族,请假可能不容易凑在同一时间,所以我在金边呆了一周时间。经常是今天上午机场送走上一批看房团,紧接着迎来下一批看房团。感恩大家的信任,买了一大波。 本来想趁着刚发生的事情记忆新鲜,在金边抽空晚上在酒店把看房见闻写下来,结果一直忙碌到回国那天都没空,每天都是忙着和不同的看房团网友们详细走访考察房产,晚上也是继续忙着考察聊天,有时忙的朋友圈及时信息也顾不上发。回京后又马不停蹄忙国内公司的事,有个北京著名的西南区域大盘二代儿子接班不给力,老妈重出江湖,找我谈营销的事,前天还在项目工地上摘了个葫芦,拿回来玩。很多人问我干什么工作的,这就是我的老本行,安身立命主要赚钱的事,公司有人管理,我平时不怎么管而已。前段时间去青岛和郑州也是忙国内公司和开发商生意的事。


昨天还去国贸朋友那坐了会,朋友在窗户上指着旁边某著名写字楼说,去年的租金14块钱一平米,今年已经降到了7块,太惨了。国贸的白领们再也抬不起傲娇的头颅,楼下人气也少了很多,经济下行实锤。我穿着优衣库99块买的衣服站在国贸写字楼也不再觉得自卑。 这就是现在真实的经济,没有经过新闻联播修饰的。看透趋势,才能做好投资,经营好自己的生活。



一直在讲,是因为我们现在所处的环境和大势,我们70后80后90后自出生以来,工作以来经过了过去二十年中国的高速发展和红利期,各种机会期,现在开始进入长期下行通道和低速通道,很多人是不适应的,是没有经验进行判断应对的。以前是正和效应,市场有增量,参与市场中你赚钱我也赚钱;现在是零和效应,市场没增量,你赚钱就代表是赚的我的钱,我要赔钱;以后就是负和效应,市场整体下行,你不赚钱,我也不赚钱,我们现在已经开始进入这个周期,而且一定是长期的。未来,所有人都会置身于这个新周期,投资和生活工作的逻辑也会发生根本转变。 国家发展没有新鲜事,别管是资本主义还是社会主义,这只是表象,真正国家经济一步步发展的规律周期是不会因这些表象改变的。发达国家在几十年前也经历了快速发展期和红利期,现在也已进入平缓期衰退期,整个欧洲去年2018年的GDP增长率,德国是最高的,不到1%,剩下的英国法国之类都是百分之0点几,还有负百分之几的,这些发达国家现在已经固化,社会机会很少。这才是国家发展的真相,世界发展的真相。


每个国家都会像人一样经历少年青年老年期,谁都避免不了。做为个人投资者,抓住一个国家的青年期就好,赚钱最轻松。 在这样的背景下,我们做为一个个体,才开始换一条赛道,寻找一个新的经济增长上升期的国家去参与红利期。否则,如果中国经济还处于十多年前的红利上升期,我们何必舍近求远去投资呢。大趋势才能赚大钱,小趋势零敲碎打赚不到大钱,喂不饱你。所以认清这个大趋势,参与到每一个国家的青年发展快速期红利期,才是最重要的能力本事。


最近,柬埔寨因为西港这个城市的负面新闻,让大家对柬埔寨整体认知和首都金边存在很多误解。其实想说,西港都是中国人参与的垃圾地方,完全不能代表柬埔寨。之前在西港最火的时候就旗帜鲜明的告知大家西港是坑,完全不能买。所以就算西港每天买房人咨询的很多,我也坚守底线,没推广过,没卖过西港一个项目一套房子。能劝阻买房人的就劝阻,执迷不悟劝不了的我也没办法,用专业性帮大家把关做正确的事。现在来看,那些当时推广西港房产的,朋友圈各种吹的,各种奇迹、暴击、西港逻辑的,这些人现在都已经销声匿迹了,回国朋友圈改发微商和海景房了,想想都可笑。国外房产需要的素质和国内环京卖燕郊房需要的素质完全不一样,群众眼睛是雪亮的,经过西港事件,大家已经能识别出谁是真正专业的,谁是靠谱做事的,谁是能信赖的。那些没有专业能力,靠市场热度割韭菜的销售都会被淘汰。


做为西港割韭菜主力的水库欧成效的西港云朗租赁土地也SB了,朋友给我讲了个笑话:男的对女的说“等我西港的一亩地发财了,我们结婚吧”。女友听后,心里凉了,回了声“知道了”,知道这是男友最委婉的分手话语了。2019年最佳微小说。


为什么宣传西港的多,宣传金边的少啊,因为西港都是中国人,说中国话就行啊,门槛低,自然参与的人多,各种投机和暴击幻想者韭菜。金边中国人占比很少,每天都是和本地人和欧美人日韩人打交道,需要说英语啊,需要融入社会啊,需要有专业性正儿八经做事啊,有门槛啊。宣传的少不代表金边不好,只是信息不对等,除了中国人外,所有其它国家的人都只认可金边,并不认可西港。 所以大家也不要觉得柬埔寨不好,其实只是西港不好,柬埔寨首都金边发展很好的。很多人一知半解,拿西港来印象柬埔寨,是很不客观的。希望大家实地来柬埔寨首都金边实地感受最真实的社会。一个市场,最不希望的就是一些大V们炒作进来割韭菜,短期捞一票行为,留下一地鸡毛。这种很讨人厌的。


这次去金边,正好赶上柬埔寨送水节的最后一天假期,这个节日相当于中国的端午节,放好几天假,从香港转机飞金边的飞机上,看到了很多柬埔寨本地人来香港玩,我的前后左右坐的都是柬埔寨人,都是大包小包购物往行李架塞。感受下我座位左边柬埔寨本地女性的自信感,要不是那个身材我怕被吃亏,那一刻我真想攀上去套套近乎。
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到了金边,一切都是那么热火朝天,朝气蓬勃,所有人脸上洋溢着笑容,街上车水马龙,每个人都在奔忙进行经济建设,晚上10点钟的街上还是车来车往不停歇,各个国家的人交融在一起,多元化和活力的市场,完全忘掉了国内的死气沉沉和萧条。


最钟爱的当地连锁咖啡brown还是坐满了人,消费力很旺,每次来带看房团网友们品尝大家都是赞不绝口,至今没有一个网友喝完说口味一般的。有一次,邻座的2个日本人在拍视频节目,也只有听到他们说话才能分辨出来不是中国人。否则,又被很多人认为都是中国人涌过来炒房了。我一直在讲,金边的各个国家外国人很多,同样是亚洲面孔,很可能是日韩人,就算说着普通话,也可能是马来西亚人香港人和中国台湾人。千万别再人云亦云认为长的亚洲人就都是中国人了。
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柬埔寨人有喝咖啡习惯,我再发一张其它咖啡厅的照片,也是坐满了人,消费力很强。在国内店铺生意惨淡是一番景象,在金边又是另一番景象,感触颇深。
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有一个网友之前已经买过一套,这次新项目推出,又来买了一套,顺便来办银行卡。带着办了2家主流银行的银行卡,网友顺便还从国内背了些美金过来直接存银行了,两年期每年6%的定存利息。大家感受下柬埔寨银行里很多本地人在办业务,从这些侧面就可以看出全民都在发展经济建设,都在忙着致富,这是一个欣欣向荣充满机会的城市。
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自9月份后,我们之前每次看房团考察当地多个主流口碑项目,经过比较后大家重点选择买的那个项目已经近清盘卖完,也说明这个项目的性价比高在当地卖的最快。一直在筛选挑选新的靠谱项目,开发商口碑安全性、产品规划、位置、购买价格都要全面考量筛选。 经过2个月筛选和等待,我们挑选出来的新的性价比口碑项目正式面世开盘,写字楼+住宅+商业综合体,在金边莫尼旺主干道旁,位于最贵的bkk1区域往南1公里位置,单价只有2100美金,bkk1区域单价大家心里都有数。金边两条主干道,一条东西向的俄罗斯主干道,一条南北向的莫尼旺主干道。 这个新项目1栋写字楼,2栋住宅。本来预计下月面世,说是请大师算过,说现在日子更吉利,上上周就直接面世了,售楼处好多物料还没印刷出来,我们看房团自己买的房源,当天售楼处也只开了认购单据,定金单据三联复写纸还没印刷出来到售楼处,过了2天物料到位后才补开给我。 我自己很看好这个项目的写字楼,开盘价很低,2100美金,而且还有开盘额外折扣5个点。写字楼和住宅差价只有不到100美金,写字楼明显价格定的低,而且在地块里位置好紧邻马路,当地市场写字楼稀缺,租金都很高,总共6个写字楼我都调研了,3栋甲级租金在31-38美金,2栋很普通的租金在27美金,基本都是满租,每栋写字楼里只有1-2套被遮挡之类有瑕疵的房源空置,剩下都满租。今年有个新交房的小开发商差品质写字楼也出租了70%房源了,租金也在23-30美金之间。这个新面世项目的写字楼产品是5A甲级,配了11部电梯,就算保守按照市场下限20美金租,按现在开盘价格,租金回报率也在11-12%,按照25美金租,租金回报率就在15%以上了,比住宅要高不少。 现在市场在售的唯一写字楼卖3600-4000美金。新面世这个项目的写字楼产品明显定价偏低。而且售楼处现在按带5年每年7%回报率包租的单价2700美金卖,我直接找开发商领导谈的不要包租,直接裸价2100美金卖,而且我详细调研,自己出租比开发商包租租金更高,这样裸价买单价便宜,后期租金还高,两头都合适。 然后按照我的思路,低楼层朝向主干道的,最合适,能在窗户上打广告牌,起到商铺的效果,将来出租时会抢手会优先被租,而且低楼层单价还低。所以从市场上租金回报率按照20美金下限计算,从这栋楼里的房源挑选,从月供700多租金1200的差价好几百,多重安全垫保险,这样就是稳妥风险小的。这个项目开发商写字楼定价有漏洞明显偏低了,就有空子钻。有个看房团网友说看了两个其它项目,测算租金回报只有6%,我说是啊,市场平均租金回报8%,你不专业,选到的就是低于市场平均回报率的差项目。你专业,就能选到高于市场平均租金回报的项目。


大家肯定要问,写字楼是不是不如住宅升值好,因为在国内就是这样的现状。我想回答,完全不用担心。


首先柬埔寨土地只分农业用地,工业用地,住宅用地。住宅写字楼商铺都属于住宅用地,没有任何区别,政策和贷款条件之类都一模一样。不要拿国内的住宅和商业的投资升值差别来衡量。知道国内商业为什么比住宅升值差吗?因为国内商业二手房买卖是按照增值税累进税率,就是说你原价50万买的,现在要卖200万,增值税算下来会有60万。所以很多人为了避税,都是合同网签价贴着原价50万或建委最低指导价,这样贷款只能贷网签价的50%,剩余的与真实成交价之间的差额,买方必须以全款的形式支付给卖房人,所以商业的买卖基本上就接近于全款,贷款杠杆率非常低,这个才是国内商业升值慢的核心。很多人没有买过卖过商业房源,没有实操经验,只知表象,不知其所以然。所以,在柬埔寨,写字楼和公寓都属于住宅,性质一模一样,写字楼租金回报率更高,更合适。


另外,出售也不用担心,只要买到靠谱性价比项目的靠谱房源,租金强支撑,将来卖就没问题。比如我认识的柬埔寨工作的中企员工虽然有房租补贴,但很多人都觉得租金高,都自己买房了,觉得更划算。将来租写字楼的也一样,租两年觉得租金高,就会有大量自己购买写字楼的需求,因为这样更划算。
发几张我们看房团在柬埔寨首都金边当地实地调研的写字楼市场租金,大家感受下:
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这么合适的产品,刚开盘,开发商销售们对项目熟悉度还不够,我自己的思路,通过对市场项目的详细了解分析判断,选择写字楼产品里低楼层朝主干道的户型房源,楼层越低价值越高,将来越好出租。这种房源没有多少套,我们自己还没买,没吃饱的前提下,不愿意大规模宣传,万一被别人知道了项目细节和价值思路就会和我们竞争抢房源。

所以,我这次看房团去只在私下一些靠谱的网友里进行了宣传,我本人自己也买了1套,真金白银的做出了投票,首付都已交完了。我也希望看房团网友们能买挨在一起,将来更方便合并打通或分拆出租,价值更大。去之前就已经私下交流凑了7个平时靠谱的网友一起买,我直接找的开发商领导谈的不带5年包租的裸价购买,单价非常合适,我们当天晚上在售楼处忙到晚上9点多,一直在转账定房办购房手续。等我们大批网友都买完,挑选到合适的房源后,后续看房团网友一共买了这个写字楼低楼层房源12套。

在我们看房团网友买完这些房源后,信息在售楼处公开了,售楼处的销售们知道我们申请买的这种不带包租的裸价便宜房源,才开始顺着我们谈的这种政策,开始跟其他客户讲解。
所以,做一个靠谱的人,好机会才会接近你。微信里有很多不靠谱的人,问完后就不再回应,或者各种不靠谱,这种人我也懒的搭理,有好事自然不会先想着你。这些人生活中看似处处得便宜,其实格局太小,吃了大亏。我首先第一轮肯定会优先想到平时靠谱接触的网友们。人以类聚物以群分,这都是平时靠谱做事,互相信任的结果,沟通就会高效。

遇到好项目,必须要狠狠的吃,低调不张扬的吃,自己先吃饱了。
现在,这个项目低楼层朝主干道的567层的房源都被我们看房团网友买完了。我自己买的是6层,本来想买5层,看房团网友们也想买,就让给了他们,我自己买的6层。首付也交了,转账和购房单据都有,公开就不发了,不信的可以私信我,这都是真金白银用脚做出的投票。
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这就是这个新项目的大概情况,从开发商安全性口碑、产品规划、品质、价格、付款方式等多方面考虑,都是很靠谱的。每次看房团都会遇到不同的人和事,都会更加丰富的认知,所有的结论,都是我脑海里装了大量的信息分析后的结果。最后,发一张这个新项目的售楼处照片:
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走出国门,机会更多。希望能给大家分享一些真实的市场,分享一些更好的机会。也欢迎大家交流。

做为资产配置,并不建议大家拿全部的闲置资金去投资。这个新项目首付20来万,如果你自己只有20来万闲钱,那还是保证日常生活吧。如果你有更多的资金,那么拿出其中一部分进行靠谱投资,起码租金回报很高,现金流很丰厚,这种就是合适的。
柬埔寨首都金边看房团长期组织中,大家感兴趣的私信联系我报名。也可以国内直接转账定房办手续。




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